Покупка квартиры на Пхукете: собственность или аренда
Начиная поиски новой квартиры, вы обязательно встретитесь с понятиями «право собственности» (Freehold) и «право аренды» (Leasehold). Многие из тех, кто покупают жилье впервые, не знают, что эти два типа владения могут значительно повлиять на условия приобретения квартиры. Так в чем же разница между этими юридическими терминами? И как лучше приобрести квартиру на Пхукете: на правах полной собственности или на правах аренды?Покупка квартиры в собственность означает, что вы приобретаете недвижимость в полноправное владение. С юридической точки зрения, вы приобретаете постоянное право собственности на квартиру. Теперь вы, помимо прочего, должны нести часть расходов по ремонту и содержанию помещения. Эти обязанности возлагаются на вас, если только вы не решите по собственному желанию уступить права на недвижимость.С другой стороны, приобретение квартиры на Пхукете на правах аренды согласно положениям договора ограничивает срок владения объектом недвижимости. В Европе большая часть арендованных помещений может находиться в собственности 999 лет (да, поколения арендаторов могут жить в одном и том же доме именно в течение этого срока). Однако в Таиланде большинство договоров аренды недвижимости заключается всего на 30 лет (часто с продлением еще на 30 лет два раза).Также в договоре указывается сторона, на которую возлагаются обязанности по ремонту и содержанию объекта недвижимости. Точно так же, контрактом регулируется право покупателя на продление срока аренды. Кроме того, стоит обратить внимание, что квартира или иной объект недвижимости, приобретенный на правах аренды, считается основным средством, поэтому арендатор не сможет легко продать его в любое время.
Как законодательство Таиланда регулирует покупку квартиры
В Таиланде действуют специальные указания касательно приобретения недвижимости, например, квартир, иностранцами, а также специальные правила, касающиеся разницы между апартаментами и квартирами. На самом деле, определение понятия «квартира» в тайском законодательстве не совпадает ни с одним законодательством мира. В некоторых странах понятия «многоквартирные дома (кондоминиумы)» и «апартаменты» являются взаимозаменяемыми, однако в Таиланде это не так. Законодательство Таиланда определяет «апартаменты» как жилое здание, принадлежащее одному лицу и имеющее только один документ о праве собственности или один акт о совершении сделки. В случае с многоквартирным домом, несколько лиц имеют право собственности на отдельные квартиры, и каждый собственник имеет свой документ о передаче правового титула. Согласно тайскому законодательству, под иностранной собственностью понимается недвижимость, приобретенная или находящаяся в собственности у иностранных граждан или государств. Иностранцы, заинтересованные в покупке недвижимости в Таиланде, могут заключить сделку по приобретению объекта в аренду, покупке квартиры в полноправную собственность или получению права собственности через приобретение активов тайским государством. Согласно законодательству Таиланда, иностранцы могут владеть до 49% квартир, однако 51% должен принадлежать гражданам Таиланда.В законе 49/51 подразумевается 49% общей площади всех квартир в многоквартирном доме. При определенных обстоятельствах, иностранцы могут получить права собственности на коммерческую недвижимость. Многих потенциальных собственников недвижимости сбивает с толку разница между понятиями аренда и собственность. Далее вы найдете подробную информацию по этому вопросу и сможете выбрать наиболее подходящий варианта для себя и своей семьи.
Давайте сравним права аренды и собственности по следующим параметрам
Преимущества права собственности
В случае с приобретением в собственность гарантируется исключительное право владения. В этом не стоит даже сомневаться. Покупатель сохраняет свои притязания на объект недвижимости в течение неограниченного периода времени. Кроме того, на владельца не оказывается давление касательно сроков ремонта недвижимости. Это особенно важно для собственников, которые имеют ограниченные средства на содержание своей квартиры на Пхукете.Раньше приобрести право собственности на недвижимость в Таиланде могли только юридические лица. Однако в настоящее время для покупки квартиры иностранными гражданами больше не требуется образование этой правовой единицы. Вам потребуется только паспорт и сертификат обмена валюты формы «Thor Tor 3». Он представляет собой письменное свидетельство того, что вы получили иностранную валюту в банке за пределами Таиланда и ввезли ее в страну с целью приобретения квартиры.Владение на правах аренды имеет ограничение по сроку. Это удобно для покупателей, которые предпочитают иметь право проживания в объекте недвижимости без оформления права собственности. Хотя договором аренды устанавливается всего лишь 30-летний срок аренды, на самом деле арендатор имеет право продлить контракт еще на два 30-летних периода при условии истечения срока первого контракта. Таким образом, общий срок аренды может составлять до 90 лет. Однако договор автоматически аннулируется в случае нарушения условий или смерти арендатора.
Стоимость
С точки зрения краткосрочных затрат, аренда квартиры на Пхукете значительно дешевле, чем приобретение недвижимости в собственность, поскольку вы оплачиваете только арендные платежи. Для приобретения квартиры в собственность требуется значительная сумма денег, особенно, если объект находится недалеко от пляжа.Это не значит, что аренда недвижимости обойдется вам дешево. Помимо налога на регистрацию сделки по аренде в размере 1,1% и ряда ежегодных платежей, арендатор должен платить 12,5% от ежегодной арендной платы в качестве налога на аренду.
Приобретение иностранцами
Иностранный гражданин может приобрести в собственность квартиру на Пхукете, однако даже в этом случае он имеет право собственности только в отношении здания, но не земли. Также не стоит забывать, что только 49 процентов от общей площади квартир в доме может принадлежать иностранцам на правах собственности.Также приобретение на правах собственности возможно, если иностранный гражданин имеет вид на жительство в Таиланде согласно Закону об иммиграции B.E. 2522 от 1979 года или разрешение на ведение бизнеса в стране при условии, что он инвестирует около 1 миллиона долларов США с одобрения Совета по инвестициям, согласно требованиям поправок к Закону о привлечении инвестиций B.E. 2534 от 1991 года.
Регистрация
В Таиланде вопросы, касающиеся владения квартирами, регулируются Законом о кондоминиумах B.E. 2522 с поправками от 2008 года. Этот закон распространяется только на зарегистрированные апартаменты и те, что были официально признаны правительством Таиланда. В связи с этим при приобретении зарегистрированной квартиры в собственность владельцы получают документы о праве собственности.И напротив, незарегистрированные квартиры можно приобрести только на правах аренды, главным образом потому, что они не признаны Законом о кондоминиумах. Арендаторы также должны соблюдать правила, установленные владельцем многоквартирного здания.
Контроль над зданием
Лица, владеющие квартирами на правах собственности, имеют право голоса по вопросам управления и контроля над зданием. Благодаря этой демократической системе, они имеют возможность участвовать в решении как вопросов, относящихся к управлению зданием, так и многих других.С другой стороны, у арендаторов нет такой возможности. Право управления и контроля над зданием принадлежит застройщику или владельцу объекта недвижимости.
Наследование
Лицо, владеющее квартирой на правах собственности, может передавать эти права по своему усмотрению. Законы Таиланда разрешают такую передачу посредством наследования. Однако это запрещено в отношении арендованных квартир. Контракт аннулируется после смерти арендатора, однако вопросы с правом собственности должны быть урегулированы в суде, даже если в договоре была оговорка касательно преемственности.
Покупка и продажа
Лица, владеющие недвижимостью на правах собственности, могут продать ее в любое время. Однако в случае с арендой квартиры, эти вопросы может решать только полноправный собственник. Очевидно, что арендатор в течение действия договора аренды не может продать квартиру на открытом рынке или переуступить права на нее. Только владелец здания может продавать недвижимость на собственных условиях.Теперь, когда вы знаете различия между правом собственности и правом аренды, вы можете принять более взвешенное решение о типе недвижимости, которую хотите приобрести на Пхукете.
Преимущества покупки квартиры в собственность
Покупка квартиры в собственность имеет ряд преимуществ, главным из которых является полноправное владение этим объектом недвижимости.
- Вопросы, касающиеся ремонта – Физическое лицо, являющееся полноправным собственником недвижимости, самостоятельно решает, когда проводить ремонт квартиры. Это удобно для лица или семьи с ограниченным бюджетом.
- Право голоса – Будучи полноправным владельцем, лицо имеет право голоса по вопросам, касающимся управления и контроля над зданием. Те, кто приобрел квартиру на основании договора аренды, не имеют столько же прав касательно управления недвижимостью.
- Передача прав на недвижимость – Собственники также могут передавать права на недвижимость. Нередко основной причиной покупки квартиры или иной недвижимости является желание оставить что-то своим близким. В случае аренды, после смерти арендатора наследники не получают ничего.
- Покупка/продажа – Как полноправный владелец квартиры, физическое лицо имеет право продать ее в любое время и на своих условиях.
- Право владения не ограничено по времени – В отличие от права аренды, действующего в течение нескольких лет, право собственности, возникающее в результате покупки, действует до тех пор, пока владелец хочет обладать данным объектом недвижимости.
- Меньше взносов – Лица, приобретающие квартиру на правах аренды, не должны платить многие из членских взносов и сборов за содержание здания, обязательных для арендаторов.
Когда аренда – наилучший вариант
Мы часто слышим о многочисленных преимуществах полноправного владения по сравнению с долгосрочной или краткосрочной арендой. Одним из главных плюсов всегда считалось право собственности в отношении объекта недвижимости и право продать его; передать его членам семьи; или делать с ним все, что владелец считает целесообразным. Однако, несмотря на эти очевидные преимущества приобретения квартиры в собственность, возможны ситуации, в которых договор аренды окажется более выгодным и даже наилучшим вариантом для физического лица и его семьи.С учетом роста стоимости многих объектов недвижимости в Таиланде, арендаторы имеют возможность получать значительный доход от объекта аренды, особенно при грамотном управлении. Договор аренды элитной недвижимости может предусматривать некоторую свободу действий для арендатора, в частности, возможность принимать ряд решений касательно объекта аренды. Арендатор может заключать долгосрочные контракты с руководителями или группами отелей, что в течение долгого времени может приносить значительный доход.Спрос на аренду элитной недвижимости по-прежнему высок, поэтому ее стоимость и целесообразность аренды продолжают расти. На самом деле, можно даже сказать, что спрос на аренду элитных квартир даже выше, чем на квартиры, продаваемые в собственность, несмотря на то, что приобретение недвижимости на правах собственности в течение долгих лет оставалось предпочтительным вариантом. Доказано, что грамотное управление арендуемой недвижимостью может принести больший доход, чем собственная недвижимость, поэтому аренда часто оказывается предпочтительнее полноправного владения. В частности, на Пхукете многоквартирные дома, сдаваемые в аренду, оказывают жесткую конкуренцию квартирам, выставленным на продажу в собственность.Еще одним случаем, когда аренда оказывается предпочтительнее приобретения в собственность, является ситуация, при которой объект недвижимости и включенные в стоимость услуги и инфраструктура не хуже или даже лучше тех, которые предлагаются для квартиры, продаваемой в собственность.